Pomimo pandemii rynek magazynowy w Polsce pozostaje w bardzo dobrej kondycji. W 2020 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej zwiększyły się o ponad 2 mln mkw. Tym samym całkowita podaż osiągnęła w Polsce 20,6 mln mkw. W porównaniu z 2019 r. to wzrost o ponad 10%. Eksperci Colliers prognozują, że wysoki poziom podaży utrzyma się również w roku 2021.

Warszawa z największym wzrostem podaży

98% całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce zlokalizowane jest na 11 głównych rynkach. W ubiegłym roku największy przyrost nowej powierzchni w porównaniu do 2019 odnotowała Warszawa (566 tys. mkw. w ramach trzech stref), Górny Śląsk (438 tys. mkw.) oraz Wrocław (360 tys. mkw.).

— Intensywny rozwój rynku magazynowego aglomeracji warszawskiej pokazuje, że obecnie na znaczeniu zyskuje logistyka tzw. ostatniej mili oraz małe magazyny miejskie (SBU) obsługujące klientów z sektora e-commerce. W celu zminimalizowania potencjalnego ryzyka utraty płynności w przepływie towarów firmy widzą konieczność reorganizacji i skrócenia dotychczasowego łańcucha dostaw, stąd ich zainteresowanie magazynami zlokalizowanymi w miastach. To na te produkty stawiają dziś deweloperzy działającący na rynku. Przewidujemy, że w 2021 r. trend na wynajem mniejszych modułów na terenach miejskich się utrzyma — prognozuje Jan Barbasiewicz, partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Pomimo nietypowej sytuacji wywołanej pandemią, większość inwestycji w fazie budowy była realizowana zgodnie z harmonogramem. Do największych projektów oddanych w 2020 r. zaliczyć należy: A2 Warsaw Park firmy Panattoni w Grodzisku (103,7 tys. mkw.), Hillwood Wrocław Wschód II (63,9 tys. mkw.), kolejny etap Elite Mszczonów Logistic Park/d. P3 Mszczonów/ (58,5 tys. mkw.), Panattoni Park Ruda Śląska II (56 tys. mkw.), Hillwood Oleśnica (53 tys. mkw.), oraz 7R Park Gdańsk II (51,8 tys. mkw.). Uruchomiono również centra logistyczne dwóch gigantów branży e-commerce – Amazon otworzył w Gliwicach swoje największe, ósme już centrum w Polsce, natomiast Zalando swoją trzecią lokalizację w kraju (w Głuchowie pod Łodzią).

— Od początku 2020 r. obserwowaliśmy trend wzrostowy w ilości nowej powierzchni dostarczanej na polski rynek magazynowy. Podczas gdy w I kw. oddano 455 tys. mkw., w II kw. było to już 622 tys. mkw., a w III kw. 671 tys. mkw. W IV kw. nastąpiło zwolnienie tempa i nowa podaż osiągnęła poziom 301 tys. mkw. Pod koniec roku w budowie znajdowało się kolejne 2 mln mkw. Także deweloperzy z innych sektorów zauważają potencjał rynku magazynowego, który dzięki intensywnemu rozwojowi e-commerce i branży kurierskiej staje się atrakcyjną formą lokaty kapitału — mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

— Tak jak w przypadku nieruchomości biurowych, tak i na rynku magazynowym deweloperzy coraz większą wagę przywiązują do stosowania rozwiązań ekologicznych, zgodnych z koncepcją zrównoważonego rozwoju. Rynek kieruje się także w stronę automatyzacji magazynów oraz zapewnieniu w ofercie niestandardowych, elastycznych rozwiązań, które dają możliwość wyróżnienia się i podniesienia atrakcyjności powierzchni. Spodziewamy się, że powierzchnia magazynowa, która trafi na rynek w najbliższych latach będzie w coraz wyższym standardzie — dodaje Jan Barabsiewicz.

Rekordowy popyt

W 2020 roku najemcy wykazali się rekordową aktywnością – roczny popyt osiągnął poziom 5,4 mln mkw. Dla porównania w 2019 r. całkowity wolumen wynajętej powierzchni wyniósł 4,3 mln mkw., a zatem jest to wzrost o blisko 26% r/r.

Najchętniej wybieraną przez najemców lokalizacją była Warszawa (1,2 mln mkw. wynajęte w ramach trzech stref magazynowych) oraz Górny Śląsk (1,07 mln mkw.), który odnotował wzrost poziomu popytu w stosunku do 2019 r. o 79%. Tylko na tych dwóch rynkach umowami najmu objęto blisko połowę (42%) całej wynajętej w Polsce w 2020 r. powierzchni magazynowej. Na popularności zyskały również lokalizacje położone w Polsce Zachodniej, gdzie wynajęto 265 tys. mkw. (40 tys. mkw. w 2019 r.), Bydgoszcz/Toruń (139 tys. mkw. vs. 55 tys. mkw.) oraz Kraków (150 tys. mkw. vs. 77 tys. mkw.).

— Tak wysoki wskaźnik popytu na magazyny pokazuje nam, w jaką stronę zmierza rynek - firmy rozwijają internetowe kanały sprzedaży i w tym celu zwiększają swoje zaplecze magazynowe. Stanowi to dodatkową motywację dla inwestorow albo funduszy inwestycyjnych, by powiększać swój portfel inwestycyjny o ten rodzaj powierzchni. Przy wyjątkowo intensywnym rozwoju sektora e-commerce wyzwaniem w najbliższym czasie może być zapewnienie wystarczającej liczby obiektów udostępniających duże powierzchnie rzędu 20-40 tys. mkw. W efekcie najemcy, którzy będą potrzebowali szybko wynająć dodatkową przestrzeń, będą musieli na nią poczekać. Ta sytuacja zapewni przewagę firmom, które zdążyły się na to przygotować — prognozuje Maciej Chmielewski.

2020 r. obfitował w znaczące transakcje. W pierwszej piątce tych największych są m.in. dwie transakcje firmy Amazon, która rozpoczęła budowę centrum logistycznego w Świebodzinie (200,4 tys. mkw.) w ramach umowy BTS oraz w Hillwood Łódź Górna (67,5 tys. mkw.) w ramach nowej umowy. Na szczególną uwagę zasługuje również wynajem przez Euro-net 73,4 tys. mkw. powierzchni w Prologis Park Janki (nowa umowa), wynajęcie przez Żabkę obiektu BTS Radzymin (67,5 tys. mkw.) oraz transakcja typu BTS zawarta przez 4F na magazyn w Czeladzi (67 tys. mkw.). Wśród najemców dominowali przedstawiciele sektora 3PL (32% wolumenu transakcji) oraz branży handlowej (24%).

Dużo nowych umów, czynsze bez zmian

Najwyższe bazowe stawki czynszu odnotowano w warszawskiej strefie I – średnio wynosiły między 4 a 5 euro za mkw. na miesiąc. Natomiast w pozostałych strefach oraz pozostałych rynkach regionalnych, stawki bazowe wahały się pomiędzy 2,7-3,8 euro za mkw. na miesiąc.

— Pomimo wysokiego wskaźnika popytu, stawki czynszu na głównych rynkach magazynowych w Polsce utrzymały się na stabilnym poziomie. Odnotowaliśmy duży udział nowych umów w strukturze najmu - stanowiły ponad połowę całkowitego wolumenu (54%). W szczególności w pierwszych miesiącach po ogłoszeniu pandemii najemcy wykazali znaczny wzrost zainteresowania zawieraniem krótkoterminowych umów najmu – udział powierzchni objętej tego typu transakcjami wzrósł w porównaniu z rokiem 2019 aż o blisko 85% – mówi Agnieszka Bogucka, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Liczba pustostanów zmalała

— Choć często wysoka podaż nowej powierzchni idzie w parze ze wzrostem wskaźnika pustostanów, w tym roku na rynku magazynowym nie mamy do czynienia z tego rodzaju zależnością. Wręcz przeciwnie – duże zainteresowanie najemców przełożyło się na spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej, który na koniec roku wyniósł  6,6%, czyli o 0,4% mniej niż w analogicznym okresie 2019 r. — podaje Agnieszka Bogucka.

Najniższym wskaźnikiem pustostanów ponownie, jak w roku 2019, może pochwalić się Szczecin (0,2%) oraz wschodnie regiony Polski (0,3%). Natomiast najwięcej dostępnej powierzchni znajdowało się na Śląsku (8,9%) oraz w Polsce Centralnej (8,3%), na co wpływ mogło mieć oddanie dużej liczby nowych magazynów na tych obszarach.

— 2020 r. był bardzo dobrym rokiem dla magazynów. Biorąc pod uwagę ilość powierzchni znajdującej się obecnie w budowie oraz zapotrzebowanie na nią wśród najemców, możemy przewidywać, że 2021 nie pozostanie w tyle. Zarówno pod względem podaży, popytu, jak i wskaźnika pustostanów czeka nas kolejny obiecujący rok – podsumowuje Jan Barbasiewicz.  

Źródło: www.colliers.com