Po 20 latach dynamicznego rozwoju Polska z zasobami nowoczesnej powierzchni magazynowej na poziomie 11,2 mln mkw. zajmuje pozycję lidera rynku magazynowego w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Rekordowy pod względem podaży i popytu okazał się 2016 rok, kiedy to na rynek trafiło aż 1,26 mln mkw., zaś wolumen transakcji wyniósł ponad 3,32 mln mkw. Znaczący udział w tym sukcesie miał Colliers International, który po 20 latach działalności na polskim rynku nieruchomości komercyjnych i efektywnego reagowania na zmiany rynkowe, wiedzie prym wśród firm doradczych na rynku magazynowym.

Rozwój rynku magazynowego w Polsce rozpoczął się w połowie lat 90. od budowy dwóch magazynów klasy A o łącznej powierzchni 25 tys. mkw. przez dwie amerykańskie spółki TKG International i Menard Doswell. Mimo stawki 10 dol. za mkw. powierzchni magazynowej i 23 dol. za biurową oba obiekty zapełniły się w mgnieniu oka.

— Na polskim rynku działały już międzynarodowe spółki, które przyzwyczajone były do zachodnich standardów i takich poszukiwały także w naszym kraju. Sukces najmu był sygnałem dla innych deweloperów, że w Polsce panuje głód nowoczesnej powierzchni magazynowej. Pod koniec lat 90. pojawili się nowi gracze tacy, jak AIG Lincoln, Prologis czy MLP Group, a później dołączyli do nich m.in. Panattoni, SEGRO i Goodman — mówi Tomasz Kasperowicz, partner w Colliers International, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych.

Przez pierwsze lata głównym regionem, w którym budowano magazyny była Warszawa i jej okolice – do 2004 roku podaż przekroczyła tu 770 tys. mkw., podczas gdy na rynkach regionalnych wyniosła zaledwie 200 tys. mkw. Pierwsze hale poza stolicą pojawiły się na Górnym Śląsku, w Centralnej Polsce oraz w Poznaniu. Magazyn o powierzchni 8 tys. (wybudowany w 2000 r.) miał także Kraków, jednak do 2006 roku nie powstał tu żaden nowy obiekt.

— Kiedy ponad dekadę temu SEGRO rozpoczynało działalność w Europie Centralnej, polski rynek powierzchni magazynowych dopiero raczkował. Początkowo jego tempo rozwoju było dość wolne, w związku z brakiem odpowiedniej infrastruktury komunikacyjnej. Z czasem, wraz z poprawą jakości i ilości dróg oraz napływem inwestorów, rynek nabrał pozytywnej dynamiki, której efekty widzimy dziś, gdy bije kolejne rekordy. Nasza firma od samego początku swojej działalności w Polsce, czyli od 2006 r. realizowała wysokiej jakości projekty magazynowe i produkcyjne, w pierwszych latach w okolicach Poznania, w Strykowie, Gliwicach i Warszawie, aby później rozwinąć parki w ośmiu kluczowych lokalizacjach w całej Polsce — mówi Magdalena Szulc, Dyrektor SEGRO na Europę Centralną.

Silnym bodźcem do zwrócenia uwagi deweloperów na regiony były działania najemców, którzy poprzez rosnące zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową zaczęli wyznaczać kierunki rozwoju tego rynku.

— W ROHLIG SUUS Logistics już w momencie budowy naszej sieci dystrybucji krajowej w Polsce dostrzegliśmy magazynowy potencjał regionów. Początkowo prowadziliśmy operacje logistyczne w obiektach, które często wymagały stałych nakładów inwestycyjnych, abyśmy mogli świadczyć usługi na wysokim poziomie. Z czasem udało nam się zachęcić lokalne firmy do korzystania z usług logistyki kontraktowej, co skłoniło  inwestorów do budowy nowoczesnych powierzchni magazynowych klasy A w miastach regionalnych. Dziś, tak jak kilkanaście lat temu na zachodzie, nowoczesne magazyny powstają w całej Polsce, a przykładem regionu, w którym w ostatnim czasie powstaje szereg takich obiektów jest tzw. Ściana Wschodnia, gdzie ROHLIG SUUS Logistics jest obecny w magazynach, zlokalizowanych na terenie Lublina, Olsztyna, Białegostoku i Rzeszowa — mówi Anna Galas, Dyrektor ds. logistyki kontraktowej  w  ROHLIG SUUS Logistics.

Złote lata i krach

Momentem przełomowym dla polskiego rynku magazynowego było wejście Polski do Unii Europejskiej. W ciągu czterech lat (do bankructwa banku Lehman Brothers w 2008 roku) na rynek trafiło blisko 4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego prawie połowa w rekordowym 2008 roku. W tym czasie pierwsze hale powstały we Wrocławiu, Trójmieście, Toruniu i Szczecinie. Nową podaż odnotowano także w Krakowie.

— Po wejściu Polski do UE i otwarciu granic firmy deweloperskie oceniły, że ryzyko inwestycyjne w Polsce jest już mniejsze, w związku z czym zaczęły podążać za klientem i pozyskiwać grunty pod przyszłe inwestycje w regionach — mówi Maciej Chmielewski, partner w Colliers International, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych.

Po krachu w 2008 roku podaż na rynku wyhamowała. Deweloperzy ograniczyli inwestycje spekulacyjne, stawiając na obiekty typu BTS (build to suit) i prelet, czyli zabezpieczone wcześniejszymi umowami najmu. Stabilny wzrost pojawił się ponownie w 2010 roku, a od 2014 roku znów mamy do czynienia z imponującymi wzrostami podaży.

— Jednym z głównych powodów tak spektakularnego ożywienia rynku magazynowego w Polsce jest pojawienie się nowej gałęzi gospodarki, czyli e-commerce, którą obsługują ogromne magazyny. Transakcje z firmami prowadzącymi sprzedaż internetową - Amazonem i Zalando - należą do największych na rynku — mówi Tomasz Kasperowicz.

Rozwój rynku magazynowego w Polsce nierozerwalnie wiąże się z pojawieniem się profesjonalnych firm doradczych, które od początku pełniły tu kluczową rolę. W ciągu 20 lat zmienił się jednak ich front działania. Gdy rynek magazynowy w Polsce raczkował agencje stanowiły przedłużenie działu sprzedaży dewelopera i poszukiwały klientów do jego magazynów. Dziś to najemcy korzystają z pomocy doradców w znalezieniu odpowiedniej powierzchni na najlepszych możliwych warunkach najmu. Rekordową transakcją zawartą z pomocą firmy doradczej, którą był Colliers International, było pozyskanie budynku o powierzchni 85 000 mkw. w Poznaniu dla Intermarche.

Przyszłość rynku

Zdaniem ekspertów Colliers International, w najbliższych latach Polska zachowa dynamiczne tempo rozwoju, o ile utrzyma się dobra koniunktura na rynku.

— Polski rynek magazynowy ma ogromny potencjał wzrostu ze względu na swoją atrakcyjną lokalizację, niższe koszty pracy i pozyskania gruntu oraz szybsze procedury administracyjne związane z pozwoleniami — zaznacza Tomasz Kasperowicz.

— W kręgu zainteresowań deweloperów pozostanie 5 kluczowych regionów, ale wzrośnie także znaczenie wschodniej części kraju. Część firm poszukuje bowiem miejsca do lekkiej produkcji, a tu jednym z głównym czynników jest dostęp do kapitału ludzkiego, którego na wschodzie kraju nie brakuje — dodaje Maciej Chmielewski.

Source: Outsourcingportal